贷款的各种类型

贷款的各种类型

前面写过几篇关于贷款的文章,介绍了一下首付为什么要有20%锁定贷款利率是怎么回事等等,今天介绍一下贷款类型具体有哪些,以及怎么判断哪种类型最适合你。

根据利率浮动和贷款年限来分

可以分为

  • Fixed-rate Loan(固定利率)
  • Adjustable-rate Mortgage或ARM(浮动利率)

固定利率贷款是最常见的一种的贷款形式,又分为30年,20年,15年或者10年,其中以30年最为常见。固定利率,顾名思义,房贷利率自始至终不再变动。

浮动利率(ARM)一般分为3年ARM,5年ARM,7年ARM和10年ARM,其中以5年和7年较为普遍,指的是前5年/7年利率固定,之后25年/23年利率根据到时市场的情况再决定,每年调整。

在当前的市场中,一般来说,5年/7年ARM的年利率比30年Fixed要低1个百分点。

从下面这张zillow mortgage trend的图中可以看出,今天全国平均30年Fixed利率为3.86%,15年Fixed利率3.11%,5年ARM是2.93%。

mortgage trend

明白了这些区别,选择就很容易了。

如果你5-7年内会卖掉或者还清贷款,那5年/7年ARM是一个不错的选择,因为利率低;如果想长期持有,慢慢还贷,7年后即使自己不住了也想留作投资房,或者现在还拿不准5-7年后的情况,那30年Fixed是一个不错的选择。

值得注意的是,15年Fixed利率往往和5-7年ARM差不多,但因为整个还贷年限少了一半,所以每个月的monthly payment(本金+利率)要高很多,比较适合每月还贷能力很强的朋友。

根据贷款是否由政府担保来分

可以分为

  • Conventional loan(传统贷款)
  • Federal Housing Administration (FHA) loans(政府保障贷款)

对于绝大多数人,只要记得这两种loan有这么几个区别:

  1. Conventional loan对于首付比例和申请人信用记录等条件要求比较高,但是利率低,审批快。
  2. FHA loan的首付可以低至不到5%,信用记录可以低至500分,但是要加收多种费用,包括申请贷款时一笔mortgage insurance premium (MIP)和之后每年的MIP。

Jersey City & Hoboken的朋友还需要特别注意的是,有些楼有一些诉讼(litigation)正在进行,很多贷款银行对于有诉讼的楼,不愿意提供Conventional Loan,当遇到这样的房子时,我一定会和客户解释清楚,并且介绍可靠的本地贷款公司(local lender)。Local Lender因为非常了解Jersey City & Hoboken的情况,所以会根据litigation的具体类型和严重程度来评估风险。有时候即使有litigation,local lender仍然会愿意提供Conventional Loan。

conventional-vs-fha

根据贷款金额分

可以分为

  • conforming loan
  • jumbo loan

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两房(房利美和房地美)对于房子贷款有一些指导规则(conforming guideline),这些规则覆盖信用、收入、资产、贷款额等。符合这些指导规则的loan就叫confirming loan,不符合的叫做jumbo loan。

通常来说,需要jumbo loan的申请人都是因为贷款额度超过了两房的规则,在Jersey City, Hoboken,乃至整个新泽西,购买1个房子的贷款额度超过$636,150,2个房子贷款超过$814,500,3个房子贷款超过$984,525,4个房子贷款超过$1,223,475就需要申请jumbo loan。

jumbo loan对于信用、收入、首付的要求会更高,利率根据具体情况,不一定比confirming loan高。

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Meng

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