房东常犯的几个错误

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不管你是出于什么原因要租房,可能是意外成为了一名房东,也可能是为了获得一份额外收入。总之,成为一名房东,的确是可以为你带来额外的收入 ———— 但如果你不小心陷入了一些房屋出租和管理的陷阱,处理不当的话可能会遇上租霸,或者赔本。

作为一名有着丰富经验的房产中介,我和众多的房东租户及形形色色的租客们有过不同的交道,也遇到过各种各样的提问与求助。为此,今天给各位总结了房东最易犯的十大错误,希望能让你对租赁投资更有信心。

1、(不)了解当地市场

你可能听说过,在房产界最重要的三个词语——“Location, Location, Location”。对于房东来说,指的是地段好的房子就更容易以不错的价格顺利租出去。仅仅价格合适还不够,你还得了解这个社区,包括它的交通情况、店铺情况、地区特色以及公司情况。这也就是说,去了解当地市场和房产税率,然后再去确定你可以收多少租金——所有这些都会影响你房产的潜在投资回报,而且可以帮助你去预测每月的租金收入。

2、(不)了解 fair housing laws

在开始接受租赁申请前,你需要先弄明白fair housing laws(公平住房和反歧视法),它会确保所有人平等获得住房。

根据法律规定,租赁合同上不得含有无端排除某些人群的条款,以免触犯相关的歧视法规。基于职业道德操守和反歧视法的规定,我们在向潜在租客展示房屋时,并不会询问关于申请人的婚姻状况、是否残疾等具有歧视色彩和触犯隐私的问题。

如果因为种族、肤色、宗教、国籍、性别、家庭情况或残疾而歧视租客和租房申请人,这些都是违法的。除此之外,许多地方和州政府都会采取额外的保护措施,你也最好熟悉一下。一般的应对经验法则是,在你的租房广告和与租客的对话中,将关注点放在房产和周边设施上——而不是你认为的理想租户是怎样的。底线就是对每个申请人和租客,都要以同样的方式去相处和沟通。

3、(没)做好专业的广告推广

尽管给一个出租房产打广告可能不会像为一辆豪车做广告那样性感迷人,但它们还是有许多相似之处的。要想做好出租房产的广告,你首先需要展示一些出租房产的高质量照片。

在春夏时分花点钱去拍一些高质量的照片,因为这时候拍出来的效果是最好的。当然,如果你来找我们的话,我们会雇佣专业照相师为你的出租房拍摄。

除此之外,在广告里你还要对物业和周边设施这些,都描述的清楚明白、准确无误,这样才能够吸引更多更广的受众。

4、(没)仔细筛选租客

尽管很多房东都想把房子尽快租出去,但大家都明白,其实找到一个合适的租客才是最重要的。因此,创建一个租客筛选的流程和标准是很有必要的,它可以帮助你更好地寻找、筛选和锁定你的租户。

执行租户背景调查并拿到租户信用报告就是一个很好的方法。你可以让每一个潜在租户都填写申请表,并核实他们的就业和居住历史,检查房东推荐信并确认租户已按时支付租金。

不过,有些租房申请人在和房东直接打交道时,往往不肯按照规则走完流程,比如,不肯花钱做背景调查。而在和我们专业的经纪打交道时则不同,因为他们知道我们是专业的,整个筛选的过程由我们来操作。并且最终签订租约后,房东和租客的关系有了一个好的开端,往往之后相处会比较融洽。

5、(没)准确制定租赁合同

租赁合同是你和租户之间具有约束力的法律协议,因此你需要确保它足够彻底和完善。

合同里是否包括租户居住的规则、政策和冲突解决方案,以及是否明确定义了租户和房东的责任。值得注意的一点是,所有的一切都必须以书面形式确定下来:因为口头协议在法庭上是站不住脚,而且法院有可能会在争议解决时更偏向租客一方,因为租客更容易失去住所而成为弱势方。因此,书面协议是保护房东的财产的重要一步。你也可以在网上找到许多通用的租赁合同模版,然后你还需要查看你所在州市的具体租赁规定,并将其纳入你的租赁合同中。

最后,你也可以选择请房产律师对你的合同进行检查,以确保这些条款能够切实保护你的利益并且符合地方和州的法规。

6、(不)了解你的房东责任

对房东来说,确定了租客算是完成了一个重要的里程碑,但到这里并不代表你就可以松口气了,你的工作还没有完成。作为房东,你的责任是满足租赁合同里的条款:与租户保持联系、了解物业状况、完成定期的预防性维护和季节性维护,并迅速响应租户的请求。要确保你的房产能够让租户健康安全地居住,并保持你的税收和财务报告。

忽视你的租户和房产,可能会导致更高的租赁变更率、更长时间的空房期、更少的租金收入甚至还会惹上诉讼。

7、(没)预估维护费用

要做好你的房产可能会面临空房期的准备,因为如果你不能立即填补房产的空缺,你是否有足够的现金来支付抵押贷款、水电费和其他维护费用?维护你的出租房产需要支付一部分不可预见的费用,如果发生损坏和意外维修,仍需要支付这笔费用。完成现金流分析并制定预算,以便支付这些潜在的费用,然后跟踪你的支出,以确保你的财务处于正平衡状态。

8、 (不)知道何时雇佣专业人士

如果你居住在同一地区,那么到达出租房就很方便,也有时间能很快响应租户的请求,你还可以使用物业的通用维护和管理来最大化你的租金收益。

但是,如果你不想承担那么多责任,你最好雇佣专业的物业经理来服务。此外,根据你自己的经验和租户离开后的出租房产状况,你可能需要聘请承包商进行必要的改进或维修。

9、(没)有效地管理时间

对许多房东来说,哪怕只是管理一份投资性房产也能成为全职工作。在寻找租户和账目管理之间,你要明白任何一种投资性房产都需要耗费大量的时间。无论你多么热爱工作,一定要留点时间给自己,创建一个可以依赖的人员名单以防万一。有一群可以在紧要关头提供帮助的人际网,对于你的房产维护和安全十分重要。

10、(没)把房屋租赁当作一项生意

不管你是怎样进入房产业的,你的出租房产就是一份生意和收入来源——你需要严肃对待它。考虑使用会计软件或电子表格来密切跟踪你的收入、支出,并最终跟踪你的投资回报。记录所有流程以及与申请人和租户的沟通,并确保每一步都是遵守程序的。

一个成功的房东,能够充分利用许多不同领域的技能,包括客户服务、营销、会计和房屋维修。你可以通过提升自己的能力和与其他有经验的房东和相关专业人士建立关系网络,来降低成为房东的风险。另外,还可以加入当地的或全国房东协会,跟上不断变化的规则和法规,并分享你的经历,这样你就可以避免这些最常见的房东错误。

如果不想自己操心,那么可以交给专业的realtor

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因为要提供大量信息,这些screening的过程有时候会让租客感到不适。如果是房东自己去交涉的话,租客往往会讨价还价(我在XXX公司工作,背景肯定是没问题的,background check能不能不做了),有时还会僵持不下,给双方关系一个不甚理想的起点。一般情况下,当租客面对realtor的时候就不会有这些问题,因为他们知道我们是专业的,整个screening的过程由我们来操作,而最终签了lease之后,房东和租客的关系有了一个好的开端,往往会比较融洽。

Rental listing服务的全部费用为one-month rent,可以房东出也可以租客出。

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我叫王萌,专注Hudson County的全职房产经纪,如果您对卖房、买房、租房感兴趣,欢迎和我联系。

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我所在的公司Liberty Realty,是扎根Hudson County的专业地产经纪公司。我本人是在Hoboken 4街靠河边的办公室上班。

承蒙各位新老客户和朋友的信任,在2018、2019和2020年我凭业绩连续获得了新泽西州房产经纪最高奖 —— 铂金奖 —— NJ Realtors® Circle of Excellence® - Platinum

新泽西州房产经纪协会的Circle of Excellence Sales Award评选分为4个级别:Platinum, Gold, Silver, Bronze。

  • 在Jersey City,每年获得新泽西州房产经纪最高奖Platinum Award的房产经纪不超过5名。
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Meng

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