New Jersey的Title Insurance

New Jersey的Title Insurance

买过房或者正在考虑买房的朋友常常问到“closing cost是多少”,“title insurance好贵,能不能不买”这些问题。确实,在closing cost中,除去预付的房产税、HOA等,Title Insurance可以说是最贵的一块。

了解New Jersey Closing Cost。

什么是Title Insurance

Title Insurance首先是一种保障险,和home insurance、auto insurance、life insurance本质上是一样的。TA保障你作为房子的买家对房子的产权不受侵犯。

Title Insurance和其他保险有两点最大的不同:

  • 只需要在买房closing的时候一次性购买,其他保险一般都是每月支付

  • 只保障过去的事件,其他保险一般都是只保障未来事件

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为什么需要Title Insurance

总的来说,Title Insurance会保障任何已经发生了但是你不知道,你买了之后一旦爆发了会使得你对于这个房子所有权受损的事件。

这样的事件包含

  • unknown liens

例如,这个房子被前房主拿去办了抵押贷款,或者私底下抵押给了个人。

  • encumbrances

常见的情况是,deed restriction,或者covenant running with the land,例如张三去世了,张三的儿子把房子卖给了你,3年后张三的女儿出现了,说张三的遗嘱里面其实是把房子产权给了她,或者因为她没签字,所以之前的产权转让不合法。

  • unmarketable title

A title is said to be unmarketable when for purchaser to accept the title proferred would lay him open to a fair possibility of vexatious litigation with a possibility of serious loss.

  • invalidity or unenforceability of mortgage liens

这几条我没有太好的例子,社会太复杂,什么事都有可能发生。对于大多数人,房子都是一项最重要最大的资产,同时也是最大的一笔负债(贷款),一旦出现产权纠纷,后果非常严重。

所以,强烈建议大家一定要购买Title Insurance,这个钱不要省。

Title Insurance in New Jersey

在New Jersey,和其他保险不同的是,title insurance是有一个公式计算的,这样的计算器网上很多,你只需要Google “New Jersey Title Insurance Calculator”就会看到。

google search result

因此,理论上,不管你去哪家购买,在房价、贷款数额确定的情况下,insurance premium是相同的。

取决于你是买房(standard rate)还是refinance,价格会有所差异,买房(owner’s policy)价格更高,我想可能是因为需要做的search / due diligence更多。

在New Jersey,例如你贷款40万购买一个50万的房子,你的title insurance的构成大概是这样的:

  • Standard Rate Premium – $2,225.00

这个数字在任何公司购买都必须是不变的,如果你想确保没有被多收,可以通过律师向title insurance公司要一个收费明细。

  • Search and Examination Fees – $100.00

这笔钱不是乱收费,title search的agency会需要雇佣county本地的searcher,来从政府各部门找出这个房子的各种文件,包括deed,贷款文件,Liens,Easement等。

除了这两笔之外,还有一些与贷款和其他search相关的项目,费用都不高。

  • Loan policy for bank and endorsements attached thereto – about $100.00

  • Upper Court Search Fee and Patriot Name Fee – about $20.00

用于在court调查前房主有没有任何和房屋产权挂钩的诉讼记录,例如child support,unpaid court fees等。

  • Tax/Assessment Search – about $50.00

用于调查房子有没有拖欠的房产税,并且搞清楚买房后的房产税是多少,因为需要这个数字决定closing的时候房产税预付款。

  • Notice of Settlement – about $50.00

用于防止时间差。进行title search,到closing date有个时间差,到把title search结果送到county record也有一个时间差。假设3月1号完成了tilte search,3月10号close,3月15号送到county record,而3月12号卖家有了一个诉讼,有了这个Notice of Settlement,这个诉讼就和房子以及你作为买家没有关系了。

新泽西的Title Insurance基本上就是这些内容和收费。

内容太多太麻烦?没关系,只要记得下面两条

  1. 买房一定要买title insurance
  2. 担心这笔钱花的不明白的朋友,可以通过律师要具体的breakdown,来了解每一小项具体花了多少钱

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Meng

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