Tenant Screening

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房产投资无论在中国还是美国都是备受中产喜爱的一项投资手段,和在中国持有房产坐等升值不同的是,在美国买投资房基本上都要靠出租来获取收益——房租收入减掉各项开支(维护成本、房产税、贷款利息等)后如果有年化6%以上的收益率,就是一项不错的投资了。

这几年帮很多客户买到了各式各样的投资房,也有一些客户朋友因为搬去suburb或者换了大房子找我出租他们之前买的condo,另外自己家也有一个condo在出租。久而久之,我发现大部分房东的想法和感受其实都很类似——找到一个省心的租客实在是太重要了,只要租客省心,房租少收点少涨点都愿意。

那什么是省心的租客?

  • 按时付房租
  • 低维护(low maintenance),换句话说,不会遇到每件小事都找房东
  • 不给房子造成大的损伤
  • 不引起邻居的抱怨

满足这几条基本底线后,如果租客把房子维护的很好,遇到大的问题(主要电器坏了)能够本着互相理解的态度和房东共同解决,那就是一个相当省心的租客了。

很多人可能会问,谁都想要一个省心的租客,那么怎么在签lease之前就对租客进行判断(Tenant Screening)呢?

第一步:设立你的标准

一般来说,一个理想的租客需要达到下面的标准,大家可以根据自己的投资房所在区域酌情提高或降低标准。例如有些blue-collar town可能大部分居民的credit score都不怎么样,如果硬性要求credit score一定要达到740甚至更高,可能就不太现实。

  • 没有犯罪记录
  • 没有被房东驱逐过的记录
  • 相对稳定的工作,税前收入是房租的三倍以上
  • 良好的信用分
第二步:Pre-screen

在网上为自己的投资房打招租广告时,要写清楚房子的真实信息,以及对租客的要求,同时,又要注意不能违反各项联邦或新泽西州的反歧视法律。

如果房子的信息、对租客的要求写的太简略,可能会吸引来一些并不符合要求的申请,浪费双方的时间。举个例子,如果你不想要吸烟的租客,那么可以在广告里面写上“No Smoking”,但是不能写“No Smoker”,因为后者涉嫌歧视(你可以要求租客不能在房子里面吸烟,但是不能拒绝所有抽烟的这一整类人来租你的房子)。其他例如No Pets或Small Dogs Only或Credit Report Required都可以写上,以保证收到的application都来自相对合适的租客。

当有意向的租客来询问时,每一次交流都是一个pre-screen的机会,从打电话,约看房,看房过程,看房后的沟通都可以留心观察租客的性格、沟通能力、是否吹毛求疵、是否爱干净等等。

第三步:审核application

网上有很多application的模板可以下载,总的来说,通过了pre-screen的申请人需要提交正式的application,并提供至少下面这些信息:

  • 个人信息——姓名、住址、电话、ID copy
  • 工作信息——雇主、职位、收入
  • 背景信息——信用记录、犯罪记录、驱逐记录

第四步:做出决定

审核申请人的application之后,房东需要做出是否接受申请的决定,如果申请中有一些yellow flag,也可以要求申请人进一步提供材料。举个例子,申请人各项条件都不错,但是收入不足以达到房租的三倍,或者工作收入不稳定(i.e. contractor),那么可以考虑要求申请人提供银行存款证明,如果存款数额可观,那么租客因为经济能力无法支付房租的风险就大大降低了。

决定接受申请后,可以从网上下载lease template,发给租客签字。这里需要知道新泽西州的一些租房法律法规,例如security deposit不能超过月租的1.5倍,如果房租是每个月第一天due而租客是政府员工,那么必须给5天的缓冲期,从6号开始才能charge late fee。

另外值得注意的是,拒绝其他租客申请的时候,一定要讲究方式方法,一般不鼓励过于直白地用租客的某条记录拒绝,以免为自己惹来麻烦,毕竟在美国anyone can be sued for anything。

网上有个tenant screening decisioning的例子,贴在这里供大家参考。

如果不想自己操心,那么可以交给专业的realtor

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因为要提供大量信息,这些screening的过程有时候会让租客感到不适。如果是房东自己去交涉的话,租客往往会讨价还价(我在XXX公司工作,背景肯定是没问题的,background check能不能不做了),有时还会僵持不下,给双方关系一个不甚理想的起点。一般情况下,当租客面对realtor的时候就不会有这些问题,因为他们知道我们是专业的,整个screening的过程由我们来操作,而最终签了lease之后,房东和租客的关系有了一个好的开端,往往会比较融洽。

Rental listing服务的全部费用为one-month rent,可以房东出也可以租客出。

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