买房首付多少更合适?

买房首付多少更合适?

常常有买方客户问我这个问题,我手头有xx万,这个房子我出多少首付比较合适?出多出少有没有什么讲究?

这个问题没有固定的答案,首先,如果可能的话,尽量出至少20%。

20%是一个分水岭,低于这个比例至少有2个坏处。

1. 需要支付PMI premiums(private mortgage insurance)

这个保险是完全保护lender(贷款公司、银行)的一种主流做法,几乎所有的lender都有这个要求。在Jersey City & Hoboken,如果首付低于20%,即贷款额超过房价的80%,买方(贷款申请人)需要每月在贷款利息之外额外支付$100左右的PMI。随着时间的推进,每个月贷款额都在慢慢下降,当下降到80%时,PMI就自动不用付了。

2. 首付低于20%的offer相对比较没有竞争力

买方首付低于20%往往意味着手中的资金比较不宽裕,这时候卖方会担心很多问题,例如贷款可能办不下来,appraisal万一出现问题买方可能没有财力解决,等等。在多个offer出价接近的情况下,卖方会比较倾向于接受首付至少20%的offer。

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在保证至少20%的情况下,有没有必要多出呢?

这个因具体情况而异,一般来说,在能力允许的情况下多出首付,往往有这么几个优点。

1. 每月支出变低

买房后,每月支出主要由这些条目构成:

  • 本金 - Principal
  • 利息 - Interest
  • 房产税 - Property Tax
  • 物业费 - HOA
  • 水电杂费(utility)- Electriciy, Gas, Water, Internet, Cable, Home Phone

从closing day开始,到还清利息那天结束,(本金+利息)会是一个固定的数字,这个数字可以用各种Mortgage Calculator算出来。

以70万的房子,20%首付,30年贷款年利率4%为例,直到还清贷款为止,每个月的本金+利息都是$2,674。首付越高,这个数字越低。

如果因为某种原因非常在意现金流(cash flow),例如购买这个房子是用于出租的,租金收入大约为$2,400,这时候作为买方就可以选择通过多付首付,把每月的(本金+利息)降低到$2,400甚至更低,这样从买房那天起,这个房子带来的现金流就是正的。

# 月利息(Interest) 本金(Principal) 贷款额(mortgage balance) 本金+利息
1 $1,867 $807 $559,193 $2,674
2 $1,864 $810 $558,384 $2,674
3 $1,861 $812 $557,571 $2,674
4 $1,859 $815 $556,756 $2,674
5 $1,856 $818 $555,939 $2,674
6 $1,853 $820 $555,118 $2,674
7 $1,850 $823 $554,295 $2,674
8 $1,848 $826 $553,469 $2,674
2. 增加贷款获批的概率,甚至获得更低的利率

贷款审批的程序比较复杂,不同的lender关注的因素各不相同,但归根结底,lender的目的是最小化自己的风险。首付的比例越高,lender的风险就越小,因此,较高的首付比例一般来说都会增加贷款获批的概率。

有些lender甚至会愿意提供更为优惠的利率来吸引高首付的贷款申请人,也是因为风险更小的缘故。

如果贷款申请人有一些其他方面的劣势,例如信用分不够高,收入不够高等,通过较高的首付可能可以弥补这些不足。

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3. 更容易在多个offer中胜出

这一点在近几年的Jersey City & Hoboken market非常重要。

一般来说,除了特别高端或者定价特别不合理的房子之外,Jersey City & Hoboken的房子到了市面上,一两周下来,卖方往往会收到多个offer,这个时候,任何一个因素对于能否赢下bidding war都非常重要。

在我担任买方经纪的case中,我会始终和卖方经纪/房主保持联系,最大化地凸显我方offer的优势,如果首付比例高就会是其中之一。从买方角度出发,在资金允许的情况下,多出首付的策略明显好于多出房价。

在我是卖方经纪的case中,收到多个offer后,从卖方利益出发,在其他条件差别不大的情况下,我也会建议卖方把高首付比例作为优先考虑的因素,因为首付越高意味着贷款获批率越高,买方的资金实力越强,应对可能出现的问题的能力越强。

这实际上也是cash offer为什么有很强竞争力的原因之一。

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我叫王萌,是专注Jersey City, Hoboken的全职房产经纪,在Jersey City City Hall对面的Weichert Realtors(Grove Street)上班,如果你对卖房、买房、租房感兴趣,欢迎和我联系。

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Meng

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