关于primary residence

关于primary residence

在美国,常常听到身边买了房或者准备买房的朋友提到primary residence的各种说法,有些很准确,充分利用了IRS对于primary residence的一些优惠政策,有些不正确的信息反而会对自己和他人产生一些误导。希望我们整理的这篇介绍可以帮大家理清一些基本的概念。

Primary residence税务上的优惠

单身的人出售primary residence,获利的部分中25万美元不需要交联邦税或者州税;对夫妻而言,获利50万不需要交税。

tax benefit

常常听到一些说法,“这种primary residence税务减免一辈子只能用一次”,或者“卖掉了primary residence的收入只要是用来购买一个同样价位或者更贵的primary residence就完全不用纳税”,这些都是1997年之前的规定,现在已经不适用了。

Primary residence的定义

首先,primary residence只能有一个

如果你有2个或者多个房子,即使都是自住,在税务意义上,你的primary residence只能有一个,两个房子各住50%的时间,或者夫妻名下各有一个房子都不行。

IRS判定primary residence会从(不仅限于)这么几个方面来看:

  • ID(驾照)上的地址
  • 报税填的地址
  • 接受邮件、包裹的地址
  • 银行账号、信用卡注册地址
  • 车的注册地址
居住长度有要求

从卖房的closing date往前推的60个月(5年)内,至少需要自住24个月(2年)。

自住的这24个月不要求是连续的,例如,过去的5年里面每年住了半年,或者前3年自住,最近2年出租,是没问题的。

有2个或多个房子怎么处理

简单来说就是充分了解规则,最好咨询一下有经验的会计师,采取针对性的方案。例如,2015年有2个房子,计划卖一个,就先把这个房子作为primary residence,满足居住长度条件后,以primary residence卖掉,接着把第2个房子作为primary residence居住。

Primary residenced贷款利率上的优惠

Primary residence的mortgage rate是最低的。

贷款意义上的primary residence需要满足下面的条件:

  • 第一年大部分或者全部时间自住
  • closing date后的60天必须自住
  • 如果有工作的话,这个residence离上班地方比较方便
  • 有文件、证件证明这个地方的residency

如果是贷款购买房子,即还没住进去,只需要承诺即可。当然,承诺了第一年会住至少50%的时间,实际上却一直出租出去,可能会导致不必要的麻烦,毕竟谁都不想和IRS打交道。

IRS audit

除了primary residence以外,贷款意义上还有second home和investment propery之分,这里就不展开了。

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Meng

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