预付2018房产税

预付2018房产税

随着Trump在两院通过的tax bill上签字,这场轰轰烈烈的税改终于尘埃落定。

关于这场税改对每个家庭的影响,大家可以通过各种媒体,朋友圈的转发了解到很多细节。我之前也发过一个更新,这里就不再赘述了。

Like it or not,税改已经通过了,大家能做的就是研究新的游戏规则,充分利用对自己有利的改动,减轻不利的变化。房产税抵扣的变化,应该说是东西海岸有房一族最不爽的条款之一,所以最近网上很多关于预付房产税的讨论。我想通过这篇小文整理一下我的理解,如果有不对的地方,大家可以在下面留言指正;如果觉得有帮助,欢迎转发给更多的朋友。

要不要预付2018房产税?

Disclaimer: 适用于每个家庭的具体措施还是建议咨询会计师,我这里只是把我的认知做一个小结,希望有所帮助。

这个问题因家庭而异,首先要了解预付的动机,我们从联邦税的角度来看:

  • 税改后(2018年及以后)
    • state income tax和property tax加起来一共只能抵扣1万美元。
    • AMT exemption上调到了单身50万,家庭100万,也就是说个人收入50万,家庭收入100万以下的绝对不会触发AMT 单身$70,300,家庭$109,400。(阅读什么是AMT
  • 税改前(2017年及以前)
    • state income tax和property tax的抵扣没有上限。
    • AMT exemption为单身5万,家庭8万。(阅读什么是AMT

为什么要预付?

  • 如果state income tax和property tax加起来超过1万美元,那么明年就不能有效利用房产税来抵扣联邦税。实际上,很多家庭光是州税一项就已经超过1万美元,这就意味着税改后房产税几乎完全不能起到抵扣联邦税的作用。
  • 每年报税的时候,房产税的抵扣不是按照该年应该支付(billed)的数目,而是该年实际支付(paid)的数目。因此,今年预付2018年的一部分房产税,或许 可以在2017年多抵扣一部分。

为什么这里要提到AMT?

  • 按照AMT算法,state income tax和property tax都是不能抵扣的。
  • 如果根据过往经验,你(或你的家庭)在2017年会触发AMT,那么你没有任何必要预付2018年房产税。
如何预付2018年房产税?

如果你确定想要预付一部分2018年的房产税,可以在city的tax网站进行。实际上,Jersey City的市长Steven Fulop有通过邮件和twitter的形式表达了对Jersey City居民预付2018年房产税来减轻税改负面影响的支持态度。

我这里都以Jersey City为例,其他城市的居民可以自己google所在城市的tax网站,一般都有。

Jersey City房产税的网站:http://taxes.cityofjerseycity.com/

第一步:输入你的account id来查询balance

如果不知道account id,可以通过之前city发的tax bill找到。如果一直都用escrow account支付房产税的话,escrow account里面应该可以找到。

第二步:查看balance

我随便输了一个account id作为例子(这里面应该不涉及到地址等隐私),现在年底的状态是,11月post的房产税大家基本上都已经在11月前后交掉了,2018年的房产税可能还没有post。根据Jersey City tax office工作人员的说法,没有post的税是不能预付的。如果已经post出来了,可以用这个online payment system直接支付。

还没有post出来的例子 (2/1/2018和5/1/2018 due的这两笔几乎可以忽略)

已经post出来的例子

对于有tax abatement的房子,情况可能又有所不同,总之大家需要查询一下自己家的account为准。

第三步:(如果预付了的话)记得留好凭据

我家的房产税平时都是通过贷款公司设立的escrow account支付的,图个方便,每年报税季,贷款公司会发一个表,里面记录了我家一年支付了多少房产税,这个数字用来抵扣联邦税。我有打电话问我的贷款公司,他们说我自己主动向city支付的话,escrow account提供的表就没有这部分信息,需要自己留好凭据,这个凭据包含网上支付后可能会出现的confirmation page/receipt之类。(因为我还没有实际操作过,所以这部分不清楚。)

那我可以预付2018年的state income tax吗?

这个网上说法不一,新的tax bill看起来是想要堵住这个漏洞,不让大家预付州税,但是法案的措辞上面比较模糊。具体的大家可以读这篇文章 – https://medium.com/@vthuronyi/a-mistake-in-the-rule-that-says-you-cant-deduct-state-income-tax-prepaid-in-2017-ae6f55865e04

还有什么能做的?

Washington Post总结了能做的5件事,大家可以读一下,包括想要捐钱给慈善机构的话明年捐不如今年,如果有business的话可以尽量先expense一部分开支等等。


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这里是我最近写的一些在新泽西(尤其是Jersey City,Hoboken,Weehawken,West New York等)买房、卖房以及房产投资相关的文章,欢迎捡感兴趣的读一下,希望对你有所帮助 😊
Meng

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