Mortgage Pre-Approval

Mortgage Pre-Approval

很多第一次买房的朋友,初次听到pre-approval letter,都有很多困惑。

  • 什么是pre-approval?
  • 为什么需要pre-approval?
  • 办理pre-approval需要提供哪些材料?
  • pre-approval会不会导致hard pull进而伤害credit score?

希望我的这篇小文可以为在Jersey City & Hoboken初次购房的朋友们理清一些简单的概念。

open house

什么是pre-approval

在房产交易中,pre-approval,或pre-approval letter,特指贷款银行(broker/lender)向贷款申请人(home buyer)表达赋予贷款的意向,换句话说,这个broker/lender愿意以某一个利率贷款xxx美元给buyer买xxx价格的房子。

pre-approval letter没有法律意义,出具这个letter的broker/lender没有义务一定要按照承诺给你贷款,你也没有义务一定要按照letter上写的利率从这家broker/lender申请正式贷款。

既然pre-approval letter上写的利率没有意义,那什么时候的利率才是实际使用的?

通常情况下,在你买房的offer被卖方接受后,你才需要开始正式地选购贷款,这时候一旦选中lender觉得利率不错,可以真正地锁定利率

办理pre-approval需要提供哪些材料

严格来说,办理pre-approval和正式办理贷款所需的材料基本类似。实际操作过程中,broker/lender一般不会在pre-approval这个阶段要求这些材料,而选择完全相信申请人的叙述。换句话说,申请人说自己年薪12万,那就按照12万算,并不一定要求提供paystub,而正式申请贷款时必须提供证明。

办理pre-approval一般会问这么几个方面的信息

  • 收入情况

这包含工资收入,尤其是base salary,奖金收入一般也算,股票和提成不一定。

  • 信用分

申请人提供自己的SSN,broker/lender会去信用局调取信用记录及信用分。

  • 资产与负债

大部分的贷款银行对于偿债能力有一个计算公式,基本上支出(包含申请的这笔贷款)不能超过收入的一定比例。

  • 房子的情况和首付比例

Lender/Broker需要了解房子的情况,包括是condo还是house,价格多少,以及申请人能够支付的首付比例。

know how much you can borrow

为什么需要pre-approval
  • 可以初步了解自己能贷到多少钱,能负担什么价格的房子

通过和broker或者贷款银行的工作人员沟通,了解自己的信用分,收入情况,能不能顺利获得预期的贷款,最高能贷到多少钱。

  • 可以初步了解哪种贷款类型适合自己,以及当前的利率情况

贷款按照利率浮动和贷款年限,是否由政府担保,以及贷款金额的不同,可以分为很多种,加上利率每天都在浮动,提早和broker取得联系,尽早定下适合自己的贷款类型,密切关注贷款利率的走势,是很重要的。买房决策过程中,大家需要把贷款利率考虑进去。在利率看涨的时候,0.1%的利率差相当于损失2万美元的购买力。

  • 提交offer时必须提供一个pre-approval letter

看中了房子提交offer时,必须随着合同一起提交一个pre-approval letter,表达两个意思。

  • 申请人很认真,这个offer不是随便说说的
  • 申请人有能力获得这笔贷款来购买这个房子

在Jersey City & Hoboken买房,行动必须得快,这一点和New Jersey其他城市是很不一样的,如果因为没有准备好pre-approval letter而错过了时机,可能就被别的买家捷足先登,先让卖家接受把合同签了。

hard pull?

办理pre-approval需要给SSN并且pull credit report,是不是会导致一个hard pull?

答案是会的,房贷、车贷、信用卡相关的credit pull都是hard pull。

那如果货比三家,去不同的broker/lender那里选购最佳利率,是不是会导致多个hard pull,进而影响信用分呢?

这个其实不会,因为三大信用局没有那么死板,他们了解消费者在选购房贷时需要货比三家这么一个事实,例如,FICO对于45天之内的所有房贷类型的hard pull总共只按1次计算。

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Meng

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