Pre-Approved & Pre-Qualified

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当你想对房屋提出报价时,卖方很可能想知道你是否获得了贷款的Pre-approved(预先批准)或Pre-qualified(资格预审)资格。那么,它们两者有什么区别呢?

Pre-Approved & Pre-Qualified

很多人说资格预审(Pre-Qualified)是抵押贷款流程的第一步,lender(银行或贷款公司)在此过程中会管理你的信用并和你讨论你的目标,而预先批准(Pre-Approved)则比它更进了一步,还要求核验你的工资单和纳税申报表。

但实际上,这两个术语经常互换使用,没有太大区别。有时,不同的lender甚至可能对这两者的定义都不同。有些令人困惑,对吧?

你需要哪一种?

不管是Pre-Approved 或是 Pre-Qualified,作为买方(buyer),你的最终目标是相同的:让卖方有信心接受你的报价,知道你有诚意,且有能力获得一笔贷款来购买这个房子。

不管你的lender怎么称呼它,你都会收到一封信,说明他们愿意让您借入特定金额的资金。但请记住,Pre-Approved & Pre-Qualified经常互换使用,无论哪种都没有法律意义,出具这个letter的broker/lender没有义务一定要按照承诺给你贷款,你也没有义务一定要按照letter上写的利率从这家broker/lender申请正式贷款。

为什么需要寻求预先批准?

你可能会认为等你找到想要购买的房屋时,正是获得预先批准的正确时间。但其实在刚开始找房子时就获得预先贷款核准证明,会有很多好处。

首先,你会预先知道你将获得何种贷款。这可以帮助你设定价格范围。你可以从多个lender那里获得预先批准。请记住,正如lender尚未完全承诺向你提供贷款一样,你也不必完全承诺从他们那里获得贷款。即使你将这份预先贷款核准证明用作要约的一部分,但如果你找到更好的lender,你仍然可以自由地从其他地方获得贷款。而且,你还可以使用预先批准流程去比较利率和lender。并且不要担心多次信用查询会损害你的信用评分。在两周内,所有的抵押贷款查询(hard pull)仅算作一次。

其次,你的进展能够加快。预先贷款核准证明在特定时间段内很有用处。尽早获得预先批准可以帮助你准备好尽快发送报价,因为你不用等待lender向你发出预先贷款核准证明的那几天了。

预先贷款核准证明同时也是在向其他所有人发出信号,包括房产经纪人和卖方,你对待这件事是严肃认真的。在竞争激烈的市场中,这一点尤为重要。假设你找到了一个你喜欢的房子,并提出了一个报价,并附上已经获得的pre-approval letter,其他人如果也对你喜欢的这个房子给出报价,但他们还没有跟lender谈过。猜猜谁的报价更可能会被接受?在非常火爆的市场中,在你获得预先批准之前,卖方甚至可能都不想费心去查看你的报价。如果你正在寻找bank-owned homes(银行屋),他们会在接受你的报价之前要求你提交预先贷款核准证明。

因此,一旦你决定下来要买房了,你要如何获得预先批准?第一步当然是找一位当地的lender,提交一些基本信息和材料,获得Pre-qualified / Pre-approved资质。在这个过程中,lender将进行初步审查,以确定你的贷款资格,帮助你了解你能贷款的数额上限。

选择一家靠谱的Lender非常重要。如果需要推荐贷款经纪,欢迎和我联系。

你需要准备什么?

要获得预先批准,你可能需要提供以下文件:

  • 你过去两年的 W-2(全年薪资和纳税表)
  • 你过去三个月的工资单
  • 你过去两年的纳税申报表
  • 你过去三个月的支票或储蓄银行对账单(这也可能会展示你的首付资金)
  • 你过去两个月所有其他资产(股票、债券、退休账户)的报表
  • 你房东的姓名和电话号码(如果你正在租房)或你当前的抵押贷款文件
  • 你的离婚判决书(如果适用)
  • 如果你是个体经营者:除了年初至今的损益表和年初至今的资产负债表之外,你还需要提供过去两年的营业税申报表
  • 你的SSN和获取信用报告的权限(许多lender会收几十美元的一个费用来查看你的信用)

取决于你选择的lender的具体要求,可能你无需提供所有的这些文件。事实上,根据你的具体情况,如果你的信用评分特别出色,在此阶段你可能不需要任何文件,但最好了解下你需要什么。一旦你提供了所需的文件,预先贷款核准证明应该会在24到48小时内送达你手中。

如果你无法获得预先批准怎么办?

努力提高你的信用评分,偿还债务并确保按时支付账单。检查你的信用评分是否有任何错误并更正错误。向你的lender询问阻止你获得的障碍是什么,并努力在下次移除这些障碍。

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我叫王萌,专注Hudson County的全职房产经纪,如果您对卖房、买房、租房感兴趣,欢迎和我联系。

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我所在的公司Liberty Realty,是扎根Hudson County的专业地产经纪公司。我本人是在Hoboken 4街靠河边的办公室上班。

承蒙各位新老客户和朋友的信任,在2018、2019和2020年我凭业绩连续获得了新泽西州房产经纪最高奖 —— 铂金奖 —— NJ Realtors® Circle of Excellence® - Platinum

新泽西州房产经纪协会的Circle of Excellence Sales Award评选分为4个级别:Platinum, Gold, Silver, Bronze。

  • 在Jersey City,每年获得新泽西州房产经纪最高奖Platinum Award的房产经纪不超过5名。
  • 2018年和2019年,整个Hudson County(包括Jersey City, Hoboken, Bayonne, Secaucus, Union City, Weehawken, West New York, Harrison, North Bergen)我都是唯一一个获得最高奖Platinum Award的中国房产经纪。

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Meng

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