新泽西refinance mortgage

新泽西refinance mortgage

什么是mortgage refinancing?

Mortgage Refinancing简单地来说,可以理解为重新办理一次mortgage。新的利率由办理refinance时的市场利率决定,申请人可以调整新的首付比例,甚至办理新的贷款类别。

什么情况下适合refinance?

为了帮助解释,先介绍一下房贷每月还款的组成和计算方式。还款方式有等额还款和等比还款之分,以30年贷款为例,等额是指30年内每个月还款的总数(本金+利息)保持不变,等比是指30年内每个月偿还的本金保持不变;美国一般都是等额还款。

我看到网上很多文章分析两种方式的优缺点,甚至得出结论说某一种主要是在还利息,或者某一种30年加起来要多还多少利息,这些都是无稽之谈。

在美国,每个月还款额度中利息的计算很简单:利息 = 前一个月还款后还剩的欠款 x (年利率 / 12)

例如2018年1月时欠款还剩30万,年利率是3.6%,那2月份还款中的利息就是 300,000 x 3.6% / 12 = $900。在等额还款中,每个月的还款(本金+利息)是确定的,假定是$1900,那2月份的$1900中本金部分就是1900 - 900 = $1000。

此时,欠款还有29万9千,3月份的利息是 299,000 x 3.6% / 12 = $897,3月份的$1900中本金部分就是1900 - 897 = $1003。随着时间的推进,每个月的$1900中利息越来越少,本金越来越多,等利息少到0时,最后一笔$1900正好还完最后的$1900欠款。

这里面有一点需要特别强调 — 你可以选择多付本金,你可以选择多付本金,你可以选择多付本金!

还是上面的例子,2018年2月份的时候,你决定多付1万美元的本金,即还款$11900,还款后,你的欠款变成$289,000(30万减去1万1)。3月份还贷的$1900中,利息部分马上就变成 289,000 x 3.6% / 12 = $867,比$897少了30美元。

很多关于等比还款比等额还款划算,或者说30年中你的还款总额中利息加起来差不多赶上房价,诸如此类的说法,都基于你在30年里完全按最低要求还款,并且不refinance的假定。事实上,提前还款、refinance都非常普遍。

关于房贷月还款额的计算,网上有很多计算器可以使用,例如zillow的Mortage Calculator就很好用。本文最下方有一个例子。

什么情况下会想要refinance呢?

市场利率降低了

接着上面的例子,1月份利率是3.6%,2月份如果refinance成利率2.4%,假定每月还是还$1900,利息变成300,000 x 2.4% / 12 = $600,一个月就少付了300的利息。

需要拿一部分钱出来

接着上面的例子,假设房子价值50万,2018年1月时欠款还剩30万,换句话说,房子价值中有20万是纯资产也叫作equity。通过refinance把贷款做成40万,即可以拿出10万现金做其他用途。当然,需要从房子里取出一部分现金的方法不止refinance这一个,具体的大家可以找一位mortgage broker咨询。

调整每月的现金流

因为等额还款每个月的还款额是在贷款之初决定的,提前还款也只能调整每月还款额中本金与利息的比例,而不能降低还款额本身。换句话说,在上面的例子里,$1900的还款额从第一笔还款到最后一笔还清,永远保持不变。如果你特别在意现金流,例如你的房子目前以$1500在出租,在不考虑其他因素的情况,可以通过在refinance时付一个恰当的首付,把月还款额调整到$1500甚至更低,这样每个月房租收入就可以养房。

更换贷款的类型

房贷根据利率浮动和贷款年限,是否由政府担保,贷款金额可以分为很多种。熟悉美国房贷的人应该听说过5/1 ARM, 7/1ARM,即5年、7年期的贷款,这样的贷款利率往往比30-year fix要低不少,缺点是5年、7年到期后利率要根据到时候的市场利率调整,而不像30-year fix一旦锁定30年不变。

如果利率大趋势看涨,5年、7年贷款未必能还清,很多人会用refinance赶紧趁低锁定一个长期的低利率。

Refinance的花费

Refinance主要通过mortgage broker或者贷款银行完成,和买房的closing最大不同是不涉及房屋转手,所以不需要律师参与。花费主要就是给broker或者lender的费用,如果购买点数的话也会有一笔费用。

在New Jersey,no cost refinance是很常见的,no cost的意思是作为贷款申请人,你不用支付任何手续费,这个费用由broker或者lender承担了,天下没有免费的午餐,这个费用你不用出了,那mortgage rate就可能会比市价稍微高一点。

是否选用no cost方式来做refinance,你可以和broker讨论,自己再做一些简单的计算,得出适合自己的最优解。

Mortgage Calculator示例

zillow mortgage calculator

这样计算下来月还款额为$1819,截图如下(注意$2427中包含了房产税等费用)。

zillow mortgage calculator

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