Update 02/2018 – 添加了三次更新：
- 05/2017 update – 重估工作已经全面开始
- 11/2017 update – 重估完成了75%，预计2018下半年结束
- 02/2018 update – 重估结果已经开始逐步公布
- Jersey City Tax Revaluation Result on a Google Map
如果你对Jersey City Tax Reval(房产重估)的进度感兴趣，欢迎经常访问（或者下拉到页面底部订阅）我的博客，我会第一时间发布新的重大进展。
Jersey City从1989年以来还没有系统地对房产进行过评估，从89年到现在，房产价格涨了太多了。新泽西州和Jersey City市预计会在2017和2018年完成一次新的系统性重估。
我们首先要知道美国房产税是怎么计算的。
房产税是美国各级政府最主要的收入来源之一，通常用来支付教育、公共交通、道路、急救服务（例如消防）、图书馆、公园等支出。房产税常常有一个税率，这个百分比由各级政府通过对于收入和预算的计算得出，一般会召开公开的听证会听取大众意见并正对性地再进行调整。
决定房产税的两个重要概念是
- mill levy
- 房产估值
mill levy
mill在这里是一个单位，代表千分之一，10 mill等于1%。levy是征税的意思，所以mill levy可以理解为一种计税的方式/单位。举个例子，假设征税10 mill，房产估值$1,000，房产税就是$10。
各级政府（town, county, state, federal）会根据预算的需要，得出需要从房产税上获得的收入，这个数字一般和前一年不会有太大的波动，然后用这个数字除以区域内的房产估值总额，得出一个税率。例如，county一级需要一百万，区域内房产估值总额为1亿，税率就是1%，即10 mills；city和state各需要0.5%和1.5%，加起来这个区域的房产税率就变成了3%，即30 mills。
房产估值
房屋估值（assessment value）是由政府专业的估价师（assessor）负责的，每年根据房屋的情况和市场的变化评估一次，一般和前一年相比浮动不大。房屋交易带来的评估是一个例外，买卖过房子的人都知道，如果需要办理贷款的话，房屋买卖会由银行雇佣的估价师进行一次评估，银行会根据评估的价值来判断这笔贷款的风险，因房屋买卖而带来的评估变化是很大的。
举个例子，张三2013年买了一个condo，评估价值和交易价格都是30万，2014年和2015年如果没有发生新的交易，评估价值一般会根据市场走向有所浮动，但比例不会太大。2016年张三把房子以50万的价格卖给了李四，假设评估价值也为50万，李四买到房子之后，就要以50万的评估价值来计算房产税了。
如果大家收到过政府发的房产税单，会发现上面的估值小于市场价，或者说成交价（上面例子中的30万或者50万），这是因为政府使用的房产估值等于房产价值乘以一个比例。
assessment value = property value * assessment rate
assessment rate是一个区域统一的比例。例如房子价值50万，assessment rate是18%，mill levy是3%，房产税就等于 500,000 * 18% * 3% = 2700美元。
Jersey City的房产重估
2013年的时候，Jersey City当时刚上任的市长，Steve Fulop，曾经取消过一次重估的计划。原因是政府担心重估带来的额外房产税会加重一些老居民的负担，进而导致他们被迫搬离Jersey City。
当时Jersey City已经雇佣了一家West New York的估价公司，因为合同取消，这家公司在Hudson County法院状告Jersey City并胜诉，法院判决要求Jesrey City必须在2017年开始房产重估，还需要赔偿好几百万。
Civic JC公布了一个地图，里头有一些对于重估会带来的影响的例子。大家可以看到基本上Newport, Grove Street, Exchange Place这些热门区域的房产税都会有所提高。
- 黑色气球 – 影响不大
- 红色气球 – 房产税会降低
- 绿色气球 – 房产税会增加
尽管如此，大家预计提高幅度不会太大，而且因房而异。Hoboken在2013年曾经做过一次类似的系统性重估，有些房子的房产税只增加1%左右，也有一些房子增幅高达20%。
Tax Abatement有效期内的房子
很多朋友问，“我的condo building 20/30年tax abatement还没有结束，这次重估会影响我吗？”
答案是会的，关于tax abatement，大家可以通过我的这篇 “谈谈tax abatement”了解更多。
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