Jersey City房产税重估

Jersey City房产税重估

Update 02/2018 – 添加了三次更新:

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Jersey City从1989年以来还没有系统地对房产进行过评估,从89年到现在,房产价格涨了太多了。新泽西州和Jersey City市预计会在2017和2018年完成一次新的系统性重估。

我们首先要知道美国房产税是怎么计算的。

房产税是美国各级政府最主要的收入来源之一,通常用来支付教育、公共交通、道路、急救服务(例如消防)、图书馆、公园等支出。房产税常常有一个税率,这个百分比由各级政府通过对于收入和预算的计算得出,一般会召开公开的听证会听取大众意见并正对性地再进行调整。

决定房产税的两个重要概念是

  • mill levy
  • 房产估值
mill levy

mill在这里是一个单位,代表千分之一,10 mill等于1%。levy是征税的意思,所以mill levy可以理解为一种计税的方式/单位。举个例子,假设征税10 mill,房产估值$1,000,房产税就是$10。

各级政府(town, county, state, federal)会根据预算的需要,得出需要从房产税上获得的收入,这个数字一般和前一年不会有太大的波动,然后用这个数字除以区域内的房产估值总额,得出一个税率。例如,county一级需要一百万,区域内房产估值总额为1亿,税率就是1%,即10 mills;city和state各需要0.5%和1.5%,加起来这个区域的房产税率就变成了3%,即30 mills。

房产估值

房屋估值(assessment value)是由政府专业的估价师(assessor)负责的,每年根据房屋的情况和市场的变化评估一次,一般和前一年相比浮动不大。房屋交易带来的评估是一个例外,买卖过房子的人都知道,如果需要办理贷款的话,房屋买卖会由银行雇佣的估价师进行一次评估,银行会根据评估的价值来判断这笔贷款的风险,因房屋买卖而带来的评估变化是很大的。

举个例子,张三2013年买了一个condo,评估价值和交易价格都是30万,2014年和2015年如果没有发生新的交易,评估价值一般会根据市场走向有所浮动,但比例不会太大。2016年张三把房子以50万的价格卖给了李四,假设评估价值也为50万,李四买到房子之后,就要以50万的评估价值来计算房产税了。

如果大家收到过政府发的房产税单,会发现上面的估值小于市场价,或者说成交价(上面例子中的30万或者50万),这是因为政府使用的房产估值等于房产价值乘以一个比例。

assessment value = property value * assessment rate

assessment rate是一个区域统一的比例。例如房子价值50万,assessment rate是18%,mill levy是3%,房产税就等于 500,000 * 18% * 3% = 2700美元。

Jersey City的房产重估

2013年的时候,Jersey City当时刚上任的市长,Steve Fulop,曾经取消过一次重估的计划。原因是政府担心重估带来的额外房产税会加重一些老居民的负担,进而导致他们被迫搬离Jersey City。

当时Jersey City已经雇佣了一家West New York的估价公司,因为合同取消,这家公司在Hudson County法院状告Jersey City并胜诉,法院判决要求Jesrey City必须在2017年开始房产重估,还需要赔偿好几百万。

Civic JC公布了一个地图,里头有一些对于重估会带来的影响的例子。大家可以看到基本上Newport, Grove Street, Exchange Place这些热门区域的房产税都会有所提高。

  • 黑色气球 – 影响不大
  • 红色气球 – 房产税会降低
  • 绿色气球 – 房产税会增加

尽管如此,大家预计提高幅度不会太大,而且因房而异。Hoboken在2013年曾经做过一次类似的系统性重估,有些房子的房产税只增加1%左右,也有一些房子增幅高达20%。

Tax Abatement有效期内的房子

很多朋友问,“我的condo building 20/30年tax abatement还没有结束,这次重估会影响我吗?”

答案是会的,关于tax abatement,大家可以通过我的这篇 “谈谈tax abatement”了解更多。

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Meng

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