Home Appraisal

Home Appraisal

陆陆续续地在这个博客写了一些简单的文章给New Jersey(特别是Jersey City & Hoboken及Hudson River沿岸几个town)买房的朋友们介绍一些基础性的知识。

👇给没看过的朋友整理了一个简单的列表

Home Appraisal

今天给大家简单介绍一下Home Appraisal。

Home Appraisal,即房屋估价,是贷款审批过程中很重要的一步。如果是现金买家不需要贷款,那这一步可以跳过。

贷款为什么需要Appraisal?

举个例子,作为买方,你看中了Jersey City的一个condo,要价$70万,最后$72万拿下,那么这个房子的价值到底有没有$72万?

银行为买方提供这笔贷款,房子是作为抵押品(collateral),肯定要大致了解抵押品的价值才能控制风险。

一般来说,贷款流程会在attorney review结束后立刻开始,银行很快就会order appraisal,也就是委派一位认证过的home appraiser(估价师)实地看房,并在几天后出具估价报告。估价师是由银行指派,但费用是由买方也就是贷款申请人承担,一般不超过500美元。

估值准吗?

每个客户的房子appraisal我都会参与,给估价师开门,全程陪同,解答可能出现的疑问。估价师的主要工作就是给各个房间拍照,丈量各种尺寸,他们和房检师不一样,不会去检查家里具体的状况。

从我的经验来看,这个估值是不太准确的,原因很简单,估价师一般完成一个condo appraisal只需要花15-30分钟。一个condo/house到底值多少钱,多少是有点主观的,需要由市场决定,个人谁也说不准,估价师不是上帝,再有经验也不可能准确估出每个房子的价值。

那他们怎么估价呢?整体全过程应该是比较复杂的,要不也不需要专门认证的估价师来做,但总的来说,宏观上还是有一些套路。

首先,估价师会看房子的情况和在county注册的描述是否相符。有时候说不定卖方对房子做了一些改造,例如在客厅加一道永久性的墙隔出了一个小房间,或者装修了地下室,这些很影响房子的价值,如果没有合法申报,在估价的时候就会出现麻烦。

第二,把房子和周边同类型的房子近期成交价进行比对。例如这个房子是在Trump Tower,两室一厅一卫,估价师就会把近期成交过的,同一楼里同户型,附近楼(例如Crystal Point)的同户型或类似户型,都调出来作为参考。

最后,如果是condo的话,估价师还会联系condo association要一些building的材料,类似于condo questionnaire。

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估价结果有什么影响?

估价最后无非三种情况:高于成交价,等于成交价,或者低于成交价。前两种简单,可以忽略,交易照常进行。

如果出现估价低于成交价,这时候又有两种情况。

举个例子,成交价$72万,买方支付20%首付,估价结果出来为$70万,差价$2万。

第一种情况,买方的offer中没有waive任何数量的appraisal contingency,或者说waive的数目小于2万,这时候买卖双方开始协商,例如要求卖方降价2万,或者共同承担。这时候如果协商未果,买方有权通过律师取消合同,从escrow account中取回全额押金(deposit),交易终止。

第二种情况,买方的offer中waive了2万或超过2万的appraisal contingency,这时候买方无权以估价低于成交价2万为理由取消合同。交易照常进行,银行只会以70万的估价来提供贷款,即70 * 80% = 56万,而买方原计划是支付72 * 20% = 14.4万的首付,这时候就存在一个72 - (56 + 14.4) = 1.6万美元的差距。waive了部分或者全部appraisal contingency的实质影响就在这 — 这时候买方必须有足够的现金来多支付这1.6万美元的首付。

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我叫王萌,是专注Jersey City, Hoboken的全职房产经纪,在Jersey City City Hall对面的Weichert Realtors(Grove Street)上班,如果你对卖房、买房、租房感兴趣,欢迎和我联系。

我所在的团队是Jersey City #1,Downtown #1。

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微信号:candicewm

电话:(202)679-6099

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Meng

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我是专注Jersey City, Hoboken,并且覆盖附近几个town的房产经纪,如果你对卖房、买房、租房感兴趣,欢迎和我联系。我的微信号是candicewm,电话(202)679-6099。

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