6招教你拿到最佳贷款利率

6招教你拿到最佳贷款利率

买房的时候贷款利率有多重要?

假设你贷款30万,利率5%,第一年需要支付的利息大约是1.5万。同样是1.5万的利息,如果利率是4.9%,你可以贷款30.6万。很多买家在买房的时候和卖家为了几千美元讨价还价,不亦乐乎,殊不知锁定一个好的贷款利率,只要相差0.1%,就比多砍了几千美元更划算。

那么怎么锁定好的利率呢?

首先,要关注整体的利率走势和相关的财经新闻(例如联储加息)。

第二,找一个靠谱的mortgage broker,这个可以通过朋友推荐等方式联系到,好的broker会在利率有大的变动趋势的时候通知你,在你下买房offer的时候为你锁定最佳利率。一个不靠谱的broker相反会给你带来意想不大的重大损失。

第三,努力提高自己的硬指标,因为利率会因人而异。

获取好的利率和逛商店很类似。决定利率的因素不仅仅是你的信用评分。事实上,贷款银行检查多项因素,不仅决定你是否有资格获得抵押贷款,而且决定了你所支付的利率。

这些影响因素很多。抵押贷款利率可以因下面的因素而异,具体差别可能有几个百分点之多。

如果你希望得到最好的抵押贷款利率的话,首先需要确保你各方面指标都不错。下面是一些抵押贷款机构评估的关键标准,以及一些提示,你可以用它来作为提升指标的参考。

信用评分

抵押贷款是基于分级定价(tiered pricing),这意味着利率是根据不同的标准进行调整。其中所使用的主要标准是你的FICO信用评分。你的信用评分将有助于确定你是否有资格获得贷款,利率高低。在不考虑其他因素的情况下,这是一个反比关系,你的信用评分越高,抵押贷款利率越低。

据FICO.com网站说明,最好的抵押贷款利率提供给拥有760以上的信用评分的申请人。当你的评分持续走低,你的利率就持续上升。除了一些例外情况,有资格获得抵押贷款的最低信用分需要是620分。假设620分可以获得5.022%,而那些得分为760或更高的申请人将享受约3.433%的较低利率。

理论上,即使申请人的信用分低至500,仍然有机会获得贷款。这将需要一个至少10%的最低首付。如果你不想支付较高的首付,你需要最低580的信用分。

如果不符合最低信用评分要求,或者如果你想提高你获得最优惠的价格的机会,你需要开始注意你的信用分数,并作出改善的地方必要。这可以包括偿还或偿还贷款,支付逾期催收账款,和清理你发现您的信用报告的任何错误。

American Express, Citi等银行都会给客户提供某家信用局的免费信用报告,大家可以充分利用。申请信用卡、车贷等等往往会导致一个“hard pull”,在一定时间(通常为2年)内导致信用分小幅降低,所以在申请买房贷款之前2年内最好不要开新的信用卡。

就业和收入稳定

抵押贷款机构更喜欢至少在过去的两年有稳定的工作的申请人。长期失业或者收入持续下降将会带来一些不利因素。理想情况下,至少在过去的两年中你一直在做同样的工作,或者通过跳槽拿到了更高的薪水。

贷款银行对于自营收入的审核往往特别严格。据Bankrate称,他们会要求申请人提供过去两年的所得税申报的营业收入。而且他们一般会要求申请人执行IRS Form 4506,这将使他们能够从IRS获取申请人报税记录,以验证申请人提供的记录和发送到国税局的版本内容一致。

债务收入比(Debt to Income Ratio)

债务收入比,也被称为DTI,有两种形式。Backend ratio是每月各项最低偿还债务总和,加上未来新的住房支付,除以申请人每月稳定的收入。Frontend ratio仅仅关注你的住房费用,不包括所有其他债务。从历史上看,银行希望看到不超过28%的前端比和不超过36%的后端比。具体数值根据抵押贷款和其他因素的类型而异,对于有些特定的贷款类型,这些比例可以更高。

例如,FHA贷款允许后端比高达43%。如果申请人符合一些特定标准,可能有进一步的灵活性。例如,如果申请人在某项指标特别强,抵押贷款机构可能会对于DTI做更多的让步。总的来说,较低的DTI会带来较低的利率。

首付

一般来说,申请人需要承担房价20%的首付,以获得最佳的抵押贷款利率。由于抵押贷款利率是根据风险因素调整的,只有5%上下的首付的贷款风险被认为远超过一个20%首付的贷款,因此也会导致较高的利率。

这并不是申请人一定要攒够20%首付的唯一原因。当首付是购买价格的不到20%时,你可能不得不支付私人抵押贷款保险(Private Mortgage Insurance,缩写为PMI)。

以5%的首付的传统贷款(conventional loan)为例,抵押贷款保险将有效增加0.62%的利率(假设信用评分在720和759之间)。如果抵押贷款$ 20万,这将转化为的$ 1,240的年保费,增加一个额外的$ 103.33到每月支出中。

现金储备

在房贷申请中,现金储备的衡量方法是,这些先进足以支付几个月的房贷和其他各项支付(例如房产税,物业费等)。储备包括checking或者saving账户中的钱,货币市场基金,或存款证明。但是,它通常不包括退休计划(IRA,401K),因为这些钱不能随便动用,而且动用的话需要缴纳罚金。

按当前的标准,现金储备标准一般要求为2个月,换句话说,申请人在完成整个购房手续后(支付了房屋检查费用,律师费,预付房产税等),需要有足够的现金以支付未来2个月的按揭付款(本金,利息,税收和保险)。在高风险抵押贷款,现金储备的要求可能会更高。

寻找最佳的抵押贷款利率

一旦你自身各项指标已经准备得差不多,并且近期准备买房,就可以开始货比三家了。幸运的是,这是相对容易的一步。市面上有大量的工具可以自己做功课,了解当前的利率和近期的走势。

常用的网站有bankrate.com,zillow.com,或者去你常用的银行或者credit union询问,当然,也可以采纳我们的建议,找一个靠谱的mortgage broker来帮你搞定。

申请贷款是一个复杂的过程,如果你明白这里面的道理,早做准备,就会容易很多。我们建议大家采取一些措施来改善你的信用分,按时给信用卡、车贷还款,并开始储蓄以支付至少20%的首付。

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Meng

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