第一次在美国卖房?卖房须知和步骤大总结

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你是否也面临这样的难题?“我想要卖房,但我不知道该从何开始。”

其实你并不是唯一有这样忧虑的人。研究表明人们通常会花七个月左右的时间纠结是否应该出售自己的房屋,进行心理建设。

每个人出售自己房产的原因不尽相同,觉得房子太小想换个更宽敞的居所,换工作搬家,为了孩子寻觅一个更好的学区房… 无论出于何种原因,卖房前的忧虑却是共通的。

尤其是对于第一次在美出售房产的卖家,对房产出售的程序、步骤不甚了解,短时间需要准备的东西过多,容易手忙脚乱,往往给自己和家人造成了很大压力。

过去五年,我专注于Hudson County(包括Jersey City, Hoboken, Weehawken, West New York, Bayonne, Union City)地区的房产买卖业务,经手了数百套房屋的交易。基于我的经验,今天为大家整理了详细的卖房须知和步骤总结。希望大家能够在阅读完这些建议后,减少一些困惑和焦虑。

卖房,是一种资产的重组和转移,也是和过去生活的告别,经济上和情感上都是一件大事。但若能按照以下步骤,做好完全的准备,让你的房子以最好的面貌出现在交易市场上,卖出好价格会是水到渠成。

审视自己的卖房动机

卖房是一件大事。在迈出第一步之前,我们应该先审视清楚自己的卖房动机,看看卖房是不是必要和必须。以防半途中反悔,却猛然发现自己已经投入了大量的时间和金钱,得不偿失。

一个比较实用的建议是列一个问题清单,比如:

  • ”我为什么要卖房子”
  • “卖房子的优势和劣势”
  • “我有多少时间来清空房子”
  • “对于卖房前的房屋整修和装饰我有多少的预算”
  • “我能够接受的最低售价是多少”
  • “整个卖房周期多长”

根据自己家庭的情况诚实地回答这些问题可以帮助我们评估自己在卖房过程中的灵活性和明确自己不能妥协的原则性问题。

研究房地产市场动态,寻找最佳出售时机

在卖房前我们应当对自己当地的房产交易市场行情有基本的了解,尤其是要弄清楚当下是买方市场还是卖方市场。这能够帮助我们更精准地锁定出售时机。如果我们并不着急出售房产,并能够接受一段时间的等待,那么我们可以等到卖方市场的时候再把房子出售,这能够让我们获得更高的售价或是议价空间。

有一种说法,一年中对卖方有利的市场往往出现在四月底、五月初,在这个季度进行交易的卖方能够以更快和更高的价格出售自己的房产(和股票行业的Sell in May & Walk away有异曲同工之妙)。不过房地产市场趋势除了受宏观层面影响(例如房贷利率)之外,还受到当地形势(例如供需关系)影响,会有不同的变化规律。可以通过咨询当地有经验的房屋经纪人,来了解当地的行情, 以提前规划合适的出售时间。

选定房产经纪人

坚定了卖房的打算,也了解了合适的出售时机,相信在心理上你已经做好了卖房的准备。接下来到了另一个比较重要的环节,就是选定一个有经验的房产经纪人协助你进行房屋交易程序。

数据表明,在美国只有2%的人是完全依靠自己,完成了卖房这件事情。另外还有10%的人曾打算自己处理,但最终因为种种原因还是交给了房屋经纪人处理。究其原因是因为房屋出售过程不只是简单的买卖交易,流程较为复杂,战线较长,需要投入大量时间和精力,一个有经验的经纪人能够帮助你顺利地完成交易,降低风险和成本。这也是大多数人都选择找经纪人的原因。

选择适合你的房产经纪人非常重要,直接决定了房子是否能够顺利以合适的价格出售:

1)找本地的朋友推荐他们曾用过的比较有经验的房产经纪人。

2)联系房产经纪,通过电话或见面详谈,判断房产经纪对本地市场是否了解,过去的一年内在本地有多少成交量。

3)听取房产经纪的建议,包括什么时候上市,上市前需要什么样的准备工作,上市后经纪有什么样的推广计划,最终进行自己的判断来选定经纪人。

4)选定既适合自己(例如高效沟通)又熟悉本地市场的经纪后,请相信他/她的经验,并在过程中认真考虑他们提出的各项建议。

完成房屋整修和装饰

清空房子,做彻底的清洁,添置家具和摆件… 这一步往往是我们在房屋出售过程中最耗费心力的一步。不过别担心,可以参考我的另一篇文章,我详细列出了在卖房前的准备清单,供大家参考。

在完成所有的准备之后,我们也可以预约一个专门的Home Inspection。通常来说买家在正式确定购房后都会安排他们雇佣的Home Inspector来对房屋的状况进行评估和核查。所以如果我们时间充裕,并有一定的预算,可以事先雇佣Inspector来指出我们房屋的不足,即时进行弥补,以防在交易过程中出现意外的议价。

房屋定价及相关策略

该给我们的房子定一个怎么样的售价?这恐怕是卖房的过程中大家最忧心,也是最重要的事情之一了。如果定价适当,我们能够在最短的时间内以最优的价格出售掉自己的房产。而时间往往是很关键的因素。研究表明,房子在市场上挂牌出售的时间越长,我们获得理想售价的可能性就越低,所以,卖房的初始定价决定了我们的开局走向

有以下几点可以帮助我们制定合适的售价:

1)比价。 我们应该对周边市场上和我们位置、大小、房屋状况差不多的房屋过去几个月的出售情况进行调查,了解他们的最终成交价格,并参考定一个价格区间。

2)根据自己的特定情况,给最快卖掉、最高价格、最顺利的交易过程这些目标做一个优先级排序,据此在第一步获得价格区间中敲定一个最终的Listing Price。

3)相信你的房屋经纪人。你的房屋经纪人对当地的房产市场都有长时间的了解和积累,也有丰富的资源去帮助你进行调查,获得最准确的定价。而且他们甚至能够利用定价策略,来吸引潜在买家,辅之以合适的推广手段,甚至可以引发买家的比价竞标,让你获得最大的利润。

多渠道推广房源信息

合适的定价,修缮完备的房子,万事俱备,只欠东风。我们现在需要做的就是在尽可能多的渠道推广房源,让更多的潜在买家了解我们的房屋信息。

现在的买家,尤其是年轻买家,不仅仅会通过传统的渠道(例如互联网搜索,或是房产公司的宣传册)来了解待售房产信息,也会通过社交媒体等多元的渠道来物色心仪的房产。

这就要求我们也要尽可能的利用不同的平台,来推广我们的房子。

以下的几点建议,如果能做到,能够让我们的房源获得更多的关注:

1)找专业的房屋摄影师,来为房子拍照。如今越来越多的买家是以网络搜索的形式来浏览潜在的房源。如果我们的照片能够抓人眼球,就能够使我们的房屋在众多房源中脱颖而出,留下较好的第一印象。对于适合的房子,我们还可以制作专业的视频,让潜在的买家有更直观的视觉体验。

2)列出一个清单,写下房屋和设施的亮点。比如交通方便、临近地铁、有天台或游泳池、学区房等。这个清单应当简明易懂,让买家在短时间内了解房子最大的优势。

3)安排Open House和看房活动。“百闻不如一见”,房子听别人说得再好,不到自己亲眼看一看,买家也是不会放心的。所以我们应该尽可能多的安排看房活动,这能够大幅度的提升我们的出售几率。同时我们也要注意收集买家的反馈,比如他们最喜欢房子的点,和他们最大的忧虑,这样我们能够根据反馈尽快做出调整。

只需把房子交给专业的房产经纪,这些都不用操心,我们会派出最专业的房屋摄影师,撰写房子的介绍,组织Open House,安排任何能带来买家的经纪来看房,并且获取他们的反馈。

签署合同及交易结束前注意事项

按照之前的步骤进行,相信不久之后我们应该就能收到好消息。接下来就到了签订合同的环节。通常来说除了主要的合同,我们还会签订一系列的附加条款,例如卖家需要保证买方进行房屋检查,检查若发现相关问题,双方该取消协议还是如何处理等。

收获了一个好价格,签订了合同,我们是应该松一口气。但越是临近终点,我们也越要注意细节,不要让小问题毁掉我们之前的努力。

例如我们要准备好应对买家的房屋审查报告。如果在买家的房屋审查中,发现了房子的严重缺陷,比如白蚁问题、屋顶漏水等,那之前的报价对他们来说就不再有吸引力,他们可能会选择取消交易。所以我们应当在买家的房屋审查之前确保房子没有什么大的问题。即使是一些小的瑕疵,也可能会被买方作为筹码,争取议价空间,这方面我们要有心理准备。

有经验的买方经纪会帮助买家也建立一定的心理预期,二手房不可能是完美无缺的,什么该是卖方的责任,什么是正常的房屋使用磨损,这些都有法规和行规指导。买卖双方一般都能通过双方律师和经纪解决绝大部分的房检议价纠纷。

如果你的买家采取贷款的方式购买你的房子,银行可能会对你的房价进行重新评估,以决定买家的借贷资格,这个称为Appraisal。如果他们认为你的定价过高,很有可能会以较低的价格给买家借款,那买家就需要以其他的方式来填补资金漏洞,有时也会出现现金流不足造成交易流产。

在最终的过户之前,我们都应该尽量放平心态,控制好自己能控制的因素,但是也接受一些意外情况的发生,不需要过度烦恼。一个合格的房产经纪的价值也体现在,通过及时的高效的沟通,与律师、买方经纪一起预防可能出现的意外,确保一个顺畅的交易过程。

交易责任清算

在房屋质量检查、买方贷款等重大步骤都顺利完成后,双方就可以开始为最后的过户做准备了。

买卖双方的律师和经纪在这个环节会继续通力合作,例如买方律师会去做详尽的产权调查,确保房子没有被抵押,没有产权纠纷;卖方经纪会帮忙去办一些本地政府需要的手续;买方经纪会在过户前一天或当天早上去房子里面做最后的检查(Final Walk-through);双方约定时间移交钥匙等等。

完成了以上步骤,卖房也进入了尾声,也许我们对房子仍有些不舍和依恋。但是没关系,向前看,我们会在新的地方,拥有一个新家,迎来更美好的新生活。

和我联系

我叫王萌,专注Hudson County的全职房产经纪,如果您对卖房、买房、租房感兴趣,欢迎和我联系。

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我所在的公司Liberty Realty,是扎根Hudson County的专业地产经纪公司。我本人是在Hoboken 4街靠河边的办公室上班。

承蒙各位新老客户和朋友的信任,在2018、2019和2020年我凭业绩连续获得了新泽西州房产经纪最高奖 —— 铂金奖 —— NJ Realtors® Circle of Excellence® - Platinum

新泽西州房产经纪协会的Circle of Excellence Sales Award评选分为4个级别:Platinum, Gold, Silver, Bronze。

  • 在Jersey City,每年获得新泽西州房产经纪最高奖Platinum Award的房产经纪不超过5名。
  • 2018年和2019年,整个Hudson County(包括Jersey City, Hoboken, Bayonne, Secaucus, Union City, Weehawken, West New York, Harrison, North Bergen)我都是唯一一个获得最高奖Platinum Award的中国房产经纪。

微信号:candicewm

电话:(202)679-6099

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Meng

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