办房贷时易犯的资金错误

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在美国买房子置业,要么现金全款,要么就需要办理房贷。办理房贷的过程其实非常标准化,但因为申请人的不同情况和贷款类型的不同,会有所变化,对于申请人/购房者而言,最好的办法莫过于找一个mortgage broker(贷款经纪),既可以货比三家锁定最佳利率,又可以在broker的指导下避免很多坑。

如果需要New Jersey的mortgage broker推荐,可以和我联系。

关于贷款利率,可以参考6招教你拿到最佳贷款利率

首付(down payment)在贷款过程中起着重要的作用,首付越高,贷款银行的风险就越低。很多人不知道的是,银行看的不光是首付的数量,也看重首付的资金来源。而这个资金来源,往往是购房者在办理房贷过程中最易犯的资金错误。记住一条:不是钱在你的账户了就万事大吉,能证明资金来源很重要。

如果你银行账户月结单(monthly statement)里头的收入都是来自工资、奖金、自己的股票账户,或者其他的通过转账形式进入的合法收入,那这些钱都很容易向贷款银行证明,只用向银行提供工资单、工作证明、股票账户近期的交易流水。

问题往往出现在现金、支票存款,或者工作之外的收入,例如国内汇到美国的钱、向朋友借的钱。

对于支票存款,如果占到月收入的25%以上,贷款申请人需要提供

  • 一封解释信
  • 一封由开支票的人出具的gift letter,声明这个钱是一个馈赠,而不是借款
  • 开支票的人自身的财产证明(例如账户月结单),证明这个人有能力给予这笔馈赠

如果占月收入的比重不到25%,就比较简单,可能需要向贷款银行做一些解释,但不一定需要出具上面提到的这些文件。

我们建议,如果你的账户有任何现金、支票存款,最好放60天再开始办理贷款,因为多数贷款银行只看最近2个月的月结单。

我的客户,尤其是年轻人,由亲友资助部分首付的现象很常见。对于国内汇款,如果有条件等,最好也等60天再使用;如果看中了心仪的房子着急买,其实出具gift letter即可,反而比存入大笔的现金或者支票要容易解释。

对于国内gift money + 出具gift letter的处理,每家银行还都不一样,有些银行的underwriter / auditor对这条很严格,有些则经验丰富知道怎么处理。我一般会给最近刚刚转钱或者还没来得及转钱的客户推荐 处理gift money有经验并且利率好的贷款银行,尤其是里面的和我合作过的贷款经纪,他们处理这类case非常多,不至于在买房的最后阶段因为gift money不被认可而导致贷款办不下来功亏一篑。

给大家看下Gift Letter大概长什么样子👇 贷款开始后你的贷款经纪会给你具体的正式文件。

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我叫王萌,专注Hudson County的全职房产经纪,如果您对卖房、买房、租房感兴趣,欢迎和我联系。

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我所在的公司Weichert Realtors,是扎根新泽西的大型地产经纪公司,成立于1969年,今年正好是50周年。公司现有超过1万名员工。我是在Jersey City Downtown(City Hall对面靠近Grove Street PATH站)的办公室上班。

承蒙各位新老客户和朋友的信任,在2018年我凭业绩获得了新泽西州房产经纪最高奖 —— 铂金奖 —— NJ Realtors® Circle of Excellence® - Platinum

  • 在Jersey City,获得新泽西州房产经纪最高奖的房产经纪不超过5名。
  • 整个Hudson County(包括Jersey City, Hoboken, Bayonne, Secaucus, Union City, Weehawken, West New York, Harrison, North Bergen)我是唯一一个获得最高奖的华人经纪。

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