首先声明：全现金买家是不需要贷款的，本文内容完全不适用：）
有些朋友在买房的时候，对于房价十分敏感，而对于贷款利率不甚重视，关注程度甚至低于closing cost，总觉得等到房子买到了（卖家接受了offer）再开始考虑贷款。这样的说法本身没有问题，我只是想通过这篇文章来表达一个观点：
买房决策过程中，大家需要把当下的贷款利率以及可能的短期趋势考虑进去。
贷款利息是怎么计算的
要理解贷款利率为什么重要，首先要看每个月付的贷款利息是怎么计算的。
这个非常非常简单，每个月的贷款利息 = 截止上个月的贷款额 * 贷款年利率/12
显然，在贷款额度一定的情况下，贷款利息和贷款利率成正比。
贷款利率为什么重要？
举个例子，70万的房子（Jersey City & Hoboken常见的价位），20%的首付，即贷款56万。
下面这张表为利率4%和3.9%的情况下，前8个月所分别要支付的月利息。
利率从3.9%增加到4%，每个月相差为$47左右，一年多支付利息约$564。
| # | 年利率4%的月利息 | 本金 | 贷款额 | 年利率3.9%的月利息 | 本金 | 贷款额 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | $1,867 | $807 | $559,193 | $1,820 | $821 | $559,179 |
| 2 | $1,864 | $810 | $558,384 | $1,817 | $824 | $558,355 |
| 3 | $1,861 | $812 | $557,571 | $1,815 | $827 | $557,528 |
| 4 | $1,859 | $815 | $556,756 | $1,812 | $829 | $556,699 |
| 5 | $1,856 | $818 | $555,939 | $1,809 | $832 | $555,867 |
| 6 | $1,853 | $820 | $555,118 | $1,807 | $835 | $555,032 |
| 7 | $1,850 | $823 | $554,295 | $1,804 | $837 | $554,194 |
| 8 | $1,848 | $826 | $553,469 | $1,801 | $840 | $553,354 |
同样的房子，如果比要价70万多出2万，即多贷款2万 * 80% = 1.6万。在4%的利率下，每年多支付的利息为$640。换句话说，锁定的利率如果少0.1%，实际购买力增加了大约2万美元。
买一个70万的房子要还价两三万可不是一件容易的事，而在贷款利率比较低的时候出手，则是可以抓住的一个机会。现在利率很低，而且在未来至少到年底持续看低，所以，从这个角度来看，现在是一个买房的好时机。
贷款利率由什么决定？
决定贷款利率的因素非常之多，对于近期就在积极看房准备购买的朋友来说，收入、信用分、首付比例、区域、房型（condo或SFH）等因素一般变化不大了，主要就是看整个贷款利率市场的趋势。
建议大家尽早地和一位贷款经纪或者一家贷款银行保持联系，一方面需要了解自己能够贷到的数额，从经纪或银行手中拿到pre-approval letter，另一方面可以随时获取利率变动的信息。
如果需要新泽西的信誉好、利率佳的贷款经纪推荐，可以和我联系。
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我叫王萌，专注Hudson County的全职房产经纪，如果您对卖房、买房、租房感兴趣，欢迎和我联系。
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我所在的公司Weichert Realtors，是扎根新泽西的大型地产经纪公司，成立于1969年，今年正好是50周年。公司现有超过1万名员工。我是在Jersey City Downtown（City Hall对面靠近Grove Street PATH站）的办公室上班。
承蒙各位新老客户和朋友的信任，在2018和2019年我凭业绩连续获得了新泽西州房产经纪最高奖 —— 铂金奖 —— NJ Realtors® Circle of Excellence® - Platinum。
新泽西州房产经纪协会的Circle of Excellence Sales Award评选分为4个级别：Platinum, Gold, Silver, Bronze。
- 在Jersey City，每年获得新泽西州房产经纪最高奖Platinum Award的房产经纪不超过5名。
- 2018年和2019年，整个Hudson County（包括Jersey City, Hoboken, Bayonne, Secaucus, Union City, Weehawken, West New York, Harrison, North Bergen）我都是唯一一个获得最高奖Platinum Award的中国房产经纪。
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